Здравствуйте уважаемые юристы!
Помогите пожалуйста разобраться в следующих обстоятельствах.
В 2005 году я вынуждено продала дом, в котором проживала моя семья, так как сыну срочно нужны были деньги, а купили себе времянку, рядом с домом, в которой и проживаем. Проданный дом расположен на земельном участке площадью 0,07 га. Я имею Государственный Акт на право собственности на этот земельный участок. Во время купли-продажи жилого дома я сделала экспертную оценку земельного участка. Но покупатель дома сказал, что на покупку земельного участка у него пока нет денег. И мы оформили Договор купли-продажи домостроений, в котором о земельном участке ничего не сказано. Я рассчитывала, что на покупку земельного участка, мы оформим отдельный гражданско-правовой договор, когда у покупателя будут деньги.
Весь этот период покупатель безвозмездно пользовался этим земельным участком, а договор на покупку земельного участка не оформляет, ссылаясь на то, что на основании ст. 377 ГК Украины, при покупке дома земельный участок, на котором расположен жилой дом и постройки переходит в его собственность.
Я руководствовалась ст. 120 Земельного кодекса Украины, действовавшей на тот период времени, в которой говорилось: «1. При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, …».
А в ст.377 ГК Украины во втором абзаце говорится: «Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определён, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на ту часть земельного участка, необходимую для их обслуживания.».
Покупатель дома считает, что договор на покупку земельного участка составлять не обязательно, он и так имеет право на часть земельного участка, которая оговорена в ст. 377 ГК.
Я считаю, что договор на покупку земельного участка в данных обстоятельствах составлять нужно обязательно. Ведь в первой части ст. 377 ГК также сказано, что: « … переходит право собственности на земельный участок, …, в размерах, установленных договором.». Но, а если в этом договоре размер земельного участка не оговорен, то он определяется в размерах, установленных в абз.2 ст. 377 ГК. Таким образом, и на основании ст.120 ЗК Украины и на основании ст. 377 ГК обязательно необходим договор на отчуждение земельного участка.
Вопрос. Правильно ли я понимаю данные обстоятельства?
И конкретный вопрос – обязательно ли должен составляться договор купли продажи земельного участка на основании ст. 377 ГК Украины или можно применить только второй абзац части первой ст. 377 ГК без составления договора, указаного в первом абзаце первой части ст. 377 ГК. Напоминаю, что в договоре купли-продажи домостроений о переходе к покупателю земельного участка ничего не оговорено.
Спасибо за ответ.
Ответ
Лариса, здравствуйте!
В договоре купли-продажи должно быть указано, что земельный участок размерами (...), расположенный по адресу(...) , принадлежащий гражданину (...) на праве собствености, стоимостью (...) продан гражданину (...). Если в договоре это не указано, то нет предмета договора, цены и иных существенных условий договора купли-продажи. В Государственном земельном кадастре нет оснований для регистрации купившего дом как собственника земельного участка.
Кроме этого, исходя из смысла статьи 377 ЦК, право собственности на земельный участок под домом и необходимый для его обслуживания переходит в размерах, установленных в договоре. Размеры участка в договоре не определены, поскольку земельный участок не был предметом договора купли-продажи, не определены его цена и не указана земля как предмет купли-продажи.
Как указано в статье 120 земельного кодекса, право собственности на земельный участок переходит на основании гражданско-правового договора.
Ваша ситуация, на мой взгляд, в вашу пользу по тем основаниям, что государственая регистрация права собственности на земельный участок за покупателем не осуществлена, земля н являлась предметом купли-продажи и цена ее не оговаривалась. Посему землю ваш обидчик по договору не купил, права собственности не имеет. Договор купли-продажи предполагает оплату за землю, чего обидчик не сделал. Из указанных моментов следует, что в установленном законом порядке (по договору) ваш обидчик землю у вас не купил, поскольку не платил за нее, земля не была предметом договора и государственная регистрация права собствености на его имя не осуществлена.
Ссылайтесь на статью 120 земельного кодекса, что право собственности на землю возникает из гражданско-правовых договоров, а такой договор о земельном участке не составлялся.
Адвокат Новиков Валерий Алексевич. тлф 8-067-252-68-80
